《西安市住房公积金贷款实施细则》政策解读
一、修订背景
2015年1月1日执行的《西安市住房公积金贷款实施细则》于2019年12月31日到期。为规范个人住房公积金贷款业务管理，确保住房公积金贷款管理规范运作，适应国家房地产市场宏观调控政策的要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，结合我市房地产市场环境的变化，防范贷款风险，促进公积金贷款业务健康有序发展，根据《住房公积金管理条例》《西安市住房公积金管理条例》等法规政策规定，结合实际情况修订了《西安市住房公积金贷款实施细则》，于2020年1月1日起实施，有效期5年。
二、 修订依据
1.《住房公积金管理条例》。
2.《西安市住房公积金管理条例》。
3.《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准GB/T 51267-2017）。
4.《陕西省住房公积金业务指引》（陕建函〔2013〕145号）等。
三、主要修订内容及政策解读
（一）关于缴存期限
第六条：个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。
解读：为贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机性购房，促进我市房地产市场持续稳定健康发展，避免《西安市住房公积金贷款实施细则》实施期间，与政府房地产政策调控产生矛盾，对于缴存期限的要求以现行贷款政策规定为准。现行贷款政策的缴存期限按照2017年西安市人民政府《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发〔2017〕51号）规定执行，即：“连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上。”
（二）关于首付比例
第八条：购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。
单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。
公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
解读：为避免《西安市住房公积金贷款实施细则》实施期间，与政府房地产政策调控产生矛盾，对于首付比例的要求以现行贷款政策规定为准。首付比例的现行贷款政策为2019年4月西安住房公积金管理中心发布的《关于印发＜资金流动性风险防控办法＞的通知》（西房金发〔2019〕40号）和《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》（西房金发〔2019〕46号）。根据文件“通过对住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）、资金净流量等指标的综合分析和对住房公积金使用供需趋势研判，建立流动性风险防控机制，实施三级响应。当个贷率连续三个月满足风险等级条件，通过综合研判，启动相应响应措施”的规定，中心目前个贷率在85%-90%之间，启动一级响应。在一级响应下，公积金贷款首付比例为：“缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%；对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房，面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%；第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。购买精装修房屋首付款比例不低于40%。”
（三）关于单笔最高贷款额度
第八条：购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。
单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。
公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
解读：目前，单笔贷款最高贷款额度执行的政策为2017年西安市人民政府《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发〔2017〕51号）。即：现行的单笔贷款最高额度具体为，借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。
（四）关于贷款期限
第九条：购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。
贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄（原则上女55岁，男60岁）。特殊情况，机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。
解读：贷款期限的规定是根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准GB/T 51267-2017）有关规定，借鉴行业中心做法，进行调整。
（五）关于提前还款
第二十六条：借款人提前全部还款的，应在归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。
借款人提前部分偿还贷款的，按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月应还本息额，借款人可选择“月应还款额不变缩短期限”或“期限不变减少月应还款额”两种方式。
借款人提前还款，此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。
解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准GB/T 51267-2017）有关规定，借鉴行业中心做法，对提前部分偿还贷款的，可调整剩余贷款本息的归还方式。允许借款人根据自己的实际情况，在“月应还款额不变缩短期限”或“期限不变减少月应还款额”两种方式中，选择变更剩余贷款本息的归还方式。
（六）关于贷款风险界定
第二十八条：公积金贷款根据风险程度可分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其中次级、可疑和损失三类为不良贷款：
（1）正常类贷款：指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。贷款期间正常还款和逾期1-2期未还列入正常类贷款。
（2）关注类贷款：指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，贷款连续逾期3-5期未还列入关注类贷款。
（3）次级类贷款：指借款人的还款能力出现明显问题，依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。贷款连续逾期6-8期未还列入次级类贷款。
（4）可疑类贷款：指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期9-11期未还列入可疑类贷款。
（5）损失类贷款：指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然无法或只能部分收回。贷款连续逾期12期（含）以上未还列入损失类贷款。
解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准GB/T 51267-2017）和2015年住建部、财政部、人民银行关于《住房公积金信息披露指标指引》的有关内容进行调整规范。
（七）关于还款期限、方式的变更
第三十七条：借款期限的变更。在合同履行期间，借款人提出变更借款期限的，由借款人填写“贷款变更申请书”，并符合以下规定：
（一）申请变更期限的，不得拖欠贷款本息及相关费用；
（二）借款人先按原月应还款额归还当期应还本息，期限变更后新的月应还款额自下期还款开始执行；
（三）新计算的月应还款额，借款人应具有还款能力。
第三十八条：还款方式变更。贷款发放后，借款人可向其贷款银行申请还款方式变更。
解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》（国家标准GB/T 51267-2017）有关规定，借鉴行业中心做法，对已发放的贷款，允许借款人根据自己的实际情况，申请缩短还款期限变更和还款方式变更。